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STUDIO LEGALE Avv.
STEFANO COMELLINI BOLOGNA |
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Debiti del Condominio: può il creditore agire direttamente contro il singolo condomino? |
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Le obbligazioni che l’amministratore assume nell’interesse del
Condominio si imputano ai singoli condomini solo in proporzione delle
rispettive quote millesimali. La responsabilità dei condomini, in assenza di una
espressa previsione normativa che stabilisca il principio di solidarietà
(passiva) è retta dal principio della
parziarietà. Il caso su cui la Cassazione si
è pronunciata con l’ordinanza n. 14530/2017 riguardava un credito di un
artigiano per lavori di manutenzione dell’edificio condominiale. L’artigiano, non essendo stato pagato, aveva ottenuto l’emissione, dal
Giudice di Pace, di decreto ingiuntivo che aveva notificato all’amministratore
del condominio. Successivamente il creditore notificava atto di precetto, pro quota,
ad un singolo condomino, il quale, tuttavia, si opponeva, dimostrando di
avere pagato all’amministratore, ancor prima della notificazione del precetto,
la quota a suo carico dovuta per i lavori eseguiti. L’opposizione al precetto del condomino veniva accolta con la
motivazione che il credito preteso nei suoi confronti era inesistente. Appellata la sentenza dall’artigiano, anche il Giudice di secondo
grado confermava la pronuncia sull’asserto che il condomino “paga bene la sua quota di contribuzione alle spese comuni
nelle mani dell’amministratore ove … abbia provveduto prima ancora dell’inizio
della procedura esecutiva nei suoi confronti”. La sentenza veniva quindi impugnata dall’artigiano avanti alla
Cassazione. La Suprema Corte, nel respingere il ricorso (confermando, pertanto la
sentenza impugnata), rileva come il giudice di merito abbia deciso la
questione in modo conforme alla giurisprudenza della medesima Cassazione,
espressa dalla sentenza n. 9148 della Sezioni Unite Civili, ad avviso della
quale “in riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore,
o , comunque, nell’interesse del
Condominio, nei confronti di terzi
… trattandosi di una obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e,
perciò divisibile … la responsabilità
dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse
del Condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione
delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli
artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie”. “… ogni qual volta l’amministratore contragga con un terzo, coesistono
distinte obbligazioni, concernenti, rispettivamente, l’intero debito e le
singole quote, facenti capo la primo al condominio, rappresentato appunto
dall’amministratore, e le altre ai singoli
condomini, tenuti in ragione e nella misura della partecipazione al
condominio ai sensi dell’art. 1123 c.c.”. “In particolare, il terzo
creditore può agire nei confronti del condomino moroso per ottenere il
pagamento della rispettiva quota di partecipazione alla spesa, ma sempre che
e fintanto che questa sia inadempiuta”. Presupposto per l’azione diretta del terzo creditore nei confronti del
singolo condomino è che questi non
abbia pagato la sua quota all’amministratore. Infatti il singolo condomino è obbligato a
pagare al Condominio, in persona dell’amministratore, e non direttamente al
terzo creditore. La “Corte ha affermato che il
singolo condomino è pur sempre obbligato a pagare al Condominio, e non al
terzo, le spese dovute … né può opporre all’amministratore che il pagamento
sia stato da lui effettuato direttamente al terzo, in quanto … ciò altererebbe
la gestione complessiva del Condominio” “… l’amministratore è l’unico referente dei pagamenti relativi agli
obblighi assunti verso i terzi per la conservazione delle cose comuni, di tal
che il pagamento diretto eseguito dal singolo … a mani del creditore del
condominio non sarebbe idoneo ad estinguere il debito “pro quota” delle
stesso …” (Corte di Cassazione, sezione VI civile, ordinanza 10 marzo 2017 – 9 giugno
2017, n. 14530) (14 giugno 2017) |
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